Konut Fiyatlarında Düşüş Beklentisine Mevduat Faizi Eklenince Kira Getirisi Çok Düşük Kaldı!
Ev fiyatları uzun zamandır önemli bir tartışma konusu olurken, satışlardaki değişimler de yakından izleniyor. Kiraları da direkt etkileyen fiyat yükselişler barınma sorunu yaratmaya doğru giderken, 2022 Temmuz itibarıyla yüzde 25 artışla sınırlandırılan bir kira artışı gündeme gelmişti. Bu yıl Temmuz ayında bitecek yüzde artış sınırı bir yandan konuşulurken, diğer yandan da bunun satışlara olası etkileri de gündemde. Ayrıca yabancılar için de kurlardaki artışı yakalayan ev fiyatları artık cazip olmayınca yurt içinde yükselen mevduat faizleriyle ne kadar cazip diye baktık.
Son günlerin seçim öncesi önemli konularından olan ve Hazine Bakanı Nebati'nin Millet İttifakı Cumhurbaşkanı adayı Kemal Kılıçdaroğlu'na dair sert söylemlerde bulunmasına neden olan yabancı yatırımcı girişiyle konuyu açalım.
Bakan Nureddin Nebati, Türkiye’ye gelen yabancı sermaye ile övünürken, bu girişin büyük bölümünün yabancılara satılan ve konut fiyatlarında yükselişe neden olduğu da düşünülen gayrimenkullerden oluştuğunu hesaba katmıyor.
Sözcü'den Emre Deveci'nin aktardığına göre, yasal düzenlemelerle 2012’de hayata geçen yabancıya gayrimenkul satışı ve hatta bu yolla vatandaşlık ve oturum izni kazanımı ile 11 yılda Türkiye’de yabancılara 357 bin 343 konut satıldı.
2013-2023 yıllarında Türkiye’ye giren 128,9 milyar dolarlık doğrudan yabancı sermaye girişinin 47,7 milyar doları yani yüzde 37’si bu satışlardan oluşuyor.
Uzmanlar artık kur farkı ile gayrimenkulde ucuz olan Türkiye'nin enflasyon ve ev fiyatlarındaki balonlarla bu avantajını kaybettiğini de düşünüyor. Satışlardaki düşüşlerin ev fiyatlarında düşüşü tetikleyeceği beklentisi hakim oluyor.
Kira artışlarında sınırlamanın uzatılması düşüncesi de konut sektörüne bir hasar verebilir düşüncesi hakim oluyor.
Geçen yıl yapılan ve seçim sonrasına ötelenmiş olan kira artışlarındaki yüzde 25 sınırlamasının uzatılması düşünülüyor.
Pratikte çoğu ev sahibinin bu orana uymadığı bilinirken, diğer yandan da geçen yıl bu sınırlamanın getirilmesi ev satışlarını ve kiralamaları da etkilemişti.
Enflasyonda bir döngü halinde artış yaratmaması adına getirilen düzenleme olmasaydı hem geriden gelen 12 aylık ortalamalar enflasyondaki düşüşü kira artışlarına hem yansıtmayacak hem de enflasyonda önemli bir kalem olan kira artışlarıyla yeniden enflasyonu besleyecekti.
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, kira artışlarındaki yüzde 25 sınırlamasının uzamasının ev sahiplerinin tepkisine neden olacağını belirtiyor. Böylelikle boş olan evlerde önden yüklemeli bir artış yaşanacağı görüşünü de savunuyor.
Dünya'dan Nurdoğan Arslan Ergün ve Birol Bozkurt'un aktardığına göre, TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, bu sınırlamanın uzatılmasının yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarına hasar vereceğini öngörüyor.
Emlak’ın sahibi Ümit Yalçın, kararın konut yatırımlarını baltalayacağı görüşünü savunuyor. Yalçın, 'Alım olmayınca üretim de olmayacak” ifadelerini kullanıyor.
Emlak firması yetkilisi Gökhan Taş ise ev sahiplerinin kiralama yerine satışa yöneleceğini söylüyor.
Gayrimenkul Hukukçuları Derneği Başkanı Ali Güvenç, kiracısı olan evlerin satılamadığını, kiracısı çıkan ev sahibinin de evini kiraya vermeyi tercih etmeyeceğini savundu.
Tüm bunlar ev fiyatlarında da düşüş beklentisin artırıyor. Kira getirisinin düşüşü, yatırım amaçlı ev alımlarını sınırlayacağı görüşüyle arzı da sıkıntıya sokacağı düşünülüyor.
Ev Fiyatları Düşecek mi? Uzmanlar Kiralara Dikkat Çekti
Biz de bu dönem yükselen mevduat faizleri üzerinden belli bölgelerdeki evlerin fiyatları, kira getirileri ve dönüş sürelerine baktık.
Sahibinden.com emlak endeksi satılık ve kiralık fiyatlarla, evin fiyatının 1 ay vadeli mevduat getirilerinin çok farklılaştığı görülüyor.
İstanbul Beşiktaş ilçesinde kira ortalaması 37 bin 250 TL olurken, ev fiyatları ortalama 8 milyon TL seviyesinde. Bu da evin dönüş süresini yaklaşık 18 yıla taşıyor.
Ev almak yerine parasını mevduata yatıran biri aylık olarak 182 bin TL alırken, bunun 37 bin 250 TL'sini eve kira olarak verirse, bileşik faizle 6 ayda yaklaşık 1 milyon birikim yapmış oluyor.
Hatta mümkün değil ama 8 milyonu olan biri bu parayı mevduata yatırıp, 8 milyon krediyle ev alsa her ay 1,99 faizden 175 bin 715,81 TL kredi taksiti öderken, 6 bin 284,19 TL de bileşik faiz anaparasına ekleme yapabilir.
Bu tabii afaki bir hesaplama, çünkü 10 yıl boyunca bu oranda mevduat faizi almak da 10 yıl vade ile 8 milyon 1,99 kredi almak da mümkün değil.
İstanbul Kadıköy'de evler ortalama 7 milyon 683 bin 585 TL olarak görülürken, kiralar 20 bin 892 TL olarak hesaplanıyor. Dönüş süresi 30 yıl olan bir evin, fiyatının aylık mevduat getirisi ise ortalama 175 bin TL.
Ankara'da ev fiyatları ortalama 1 milyon 783 bin 930 TL olurken, kiralar ise 9 bin 847 TL ki evin dönüş süresi yaklaşık 15 yıl ve aylık mevduat getirisi 40 bin TL.
İzmir'de ev fiyatları ortalama 2 milyon 840 bin 734 TL olarak görülürken, 10 bin 520 TL'lik kiralarla 22,5 yıllık dönüş süresine karşılık, kira sınırlamasını yaşamak istemeyenler için mevduata yatırılan ev fiyatı ayda 65 bin TL getiriyor.
Bursa'da da 2 milyon 95 bin TL'lik evlerin kira getirisi 7 bin 780 TL, mevduat getirisi ise 50 bin TL oluyor. 22 yıllık bir dönüş süresi bulunuyor.
Yorum Yazın